菲律宾的房地产法规 - 1 JFebruary 2019

菲律宾的房地产和房地产交易适合用复杂的法律和规章制度。《组织法》(organic law)（即1987年《菲律宾宪法》(the 1987 Philippine Constitution)）中规定了对土地所有权和处置的主要禁令，而不同类型房地产的出售、购买、租赁和所有权的激励措施和其他监管机制分布在各种法律法规。地方政府通过地方性法规规范房地产的所有权和处置权。

法律的复杂性，加上缺乏统一的法律和法规体系来管理菲律宾的房地产交易，使得操纵房地产领域变得更加困难和富有挑战性。在涉及外国公民和/或外国公司的交易中，这一点会更加明显

土地持有

菲律宾私有土地的所有权保留给菲律宾籍人和公司，这是对菲律宾公民的照顾。对菲律宾公民和菲律宾籍人拥有私人土地权利的保留意见被记录在1987年的菲律宾宪法(the 1987 Philippine Constitution)中。因此，外籍人士和外国公司不能拥有私人土地，在某些情况下，如果故意违反这些禁令被视为刑事犯罪，可能面临罚款和监禁。

然而，外籍人士和外国公司可以通过在被视为菲律宾籍人的公司中取得少数股权（至多40%）间接拥有菲律宾的私有土地。《外国投资法》（经修订）(The Foreign Investments Act (as amended))和现行法律规定，只要菲律宾人在公司股本中的持股比例至少为公司董事选举中有投票权的总股本的60%，根据菲律宾法律，该公司可以被视为菲律宾籍人，并因此可能拥有该国的私人土地。

作为拥有私有土地的替代方案，外籍人士和外国公司可根据《菲律宾公寓法》(the Philippine Condominium Act)的规定，在菲律宾住房和土地使用管理委员会注册的公寓项目中拥有公寓单元。《公寓法》中的“公寓”一词被广泛定义并适用于商业建筑。

外籍人士和外国公司也可以出租土地。但是，法律调整了租赁期限。菲律宾法院认为，过长的期限本质上等于拥有租赁土地的所有权，因此不被允许。

一般来说，外籍人士或外国实体的租赁期限为25年，可以再续租25年。《投资者租赁法》(The Investors’ Lease Act)允许外国投资者根据某些条款和情况长期租赁私人土地，以此来建立工业区、工厂、装配或加工厂、工农企业等等。该法案允许最长租赁期为50年，可续租25年。根据《投资者租赁法》的规定，租赁必须在贸易和工业部登记。

设在政府指定经济工业区的外国公司也可以签订租赁协议，租赁期限最长为50年，可续租25年。

拥有土地以外的不动产

由于1987年菲律宾宪法中的禁令只涉及私人土地，外籍人士和外国公司有权对建筑物、机械和土地以外的其他形式的不动产享有100%的权益。

菲律宾法律的一般规则是，附着在土地上的不动产所有权取决于土地所有权，但对附着在土地上的其他不动产形式的单独法律所有权可以完善，并与该等不动产所在地分开。

典型交易结构

鉴于上述限制，涉及外国投资者进入的普通房地产交易结构通常包括外籍人士或外国公司对一块土地（法律允许的最长期限）取得的租赁权，以及对位于该土地的建筑物和其他不动产的全部所有权。 在某些情况下，如果土地为菲律宾籍人公司所有，则外籍人士或外国公司也会在拥有土地的公司中取得40%的所有权权益。

寻求在菲律宾投资房地产的外籍人士和其他外国公司拥有大量其他投资结构选择。例如，办公楼的建设可以根据《公寓法》(the Condominium Act)的规定进行，允许外籍人士和外国实体拥有一栋建筑中的特定区域，最多可达该土地所有权的40%。

为了在菲律宾经商或建立业务，有意在菲律宾购买或租赁房地产的外国投资者还必须从证券交易委员会获得“营业执照”。

外国投资者可以使用各种投资工具，适当的投资工具通常取决于投资者的具体需求、计划和商业模式。

初步步骤-尽职调查

建议外籍人士和外国公司在菲律宾进行房地产交易前寻求法律代表并聘请房地产顾问。聘请法律顾问来帮助识别法律风险和问题，可能有助于外国投资者决定是否进行特定的房地产交易。

房地产顾问可以帮助外国投资者解决一些商业问题，如一块土地的购买价格或租赁价格。

以下是外国投资者在处理房地产时面临的一些关键法律问题，法律顾问可以在尽职调查过程中确定这些问题。

与注册所有人交易

外国投资者应确保与该房地产的注册所有人进行交易。宣称拥有土地或者其他不动产所有权的人，应当能够出示证明其对该财产所有权的文件。

理想情况下，私人土地的所有权应以登记所有人的名义通过所有权转让证书予以证明。登记所有人保留所有权转让证书的“所有人副本”，国家通过菲律宾土地登记局保留所有权原件。国家保留的副本是所有权的控制副本，在进行房地产交易之前，最好检查土地登记机关保留的经认证的真实所有权副本。

根据《公寓法》构成公寓项目的房地产中的公寓单元包含在土地登记机关颁发的公寓产权证书中。

菲律宾的某些私人土地不包括在所有权转让证书中。这些类型土地的拥有者通常获得一份纳税申报单（由土地所在地区的地方政府发布），作为他们拥有土地的证明。
土地以外的建筑和不动产的所有权，由登记所有人所有的建筑物、机器的纳税申报书证明。通常情况下，如果土地和建筑物归同一个人或同一实体所有，则土地和位于土地上的建筑仅获得一份纳税申报。

附于财产的留置权和产权负担

购买不动产的外国投资者对该不动产享有所有权，但其留置权和产权负担必须是先前在该土地的产权转让证书中登记或注明的。例如，即使土地所有权转移给了新的所有人，先前所有人拥有的土地抵押权也可能被取消。土地受让人或买方必须遵守登记过的不动产租赁期限。

土地登记机关覆盖一块土地的产权转让证书副本不仅是最可靠的私人土地所有权证明，它还包含影响土地的所有登记产权负担。但是，某些留置权和产权负担可在未经土地所有者同意的情况下进行登记。因此，业主的副本可能不包含影响土地的所有登记留置权和产权负担。

在某些情况下，留置权和产权负担在涵盖房地产的纳税申报中会进行额外登记和注释。

对于以其名义登记的财产，财产所有人可能已经同意某些合同限制。已在产权证书中注明的合同限制对土地的后续所有人具有约束力。通常情况下，某些融资安排将要求房地产所有人在转让或出售抵押财产之前获得银行的事先同意。建筑高度和使用限制也登记在土地所有权上。土地或公寓单元的技术说明分别体现在产权转让证书或公寓产权证书中。

土地出让的其他要求

其他法律要求可能影响业主出售或转让房地产的能力或买方获得土地登记所有权的能力。一般来说，这取决于房地产的性质。

在某些情况下可能适用的法律要求如下：

菲律宾法律要求夫妻双方在财产被视为夫妻性质的财产被抵押或转让之前同意。一般来说，未经夫妇之一同意而出售或留置财产是无效的；

导致菲律宾公司全部或大部分财产出售的交易需要股东同意；

由菲律宾籍艺术家设计和/或建造的建筑以及至少有50年历史的建筑被推定为菲律宾文化财产，根据《国家文化遗产法》(the National Cultural Heritage Act)，未经菲律宾文化当局事先许可，不得出售；

出售公寓单元必须附有持有土地所有权的公寓公司颁发的公寓管理证书。该证书可以证明，将该单元出售给外国投资者不会违反在菲律宾拥有土地的公司的所有权限制；

土地所有权证书颁发之日起10年内，不得出售之前由《综合土地改革法》（修订版）(the Comprehensive Agrarian Reform Act (as amended))包含在内并已授予农民受益人的土地。

这些土地属于农业用地，除非由菲律宾土地改革部重新分类，否则不能用于其他目的。任何人都不能拥有5公顷以上的农业用地。在土地登记机关发放新的土地所有权之前，土地受让人需出示由物业所在地的地方政府颁发的不动产税单。不动产税未缴清的，不得办理土地转让登记。

记录交易

在出售房地产时，必须遵守一定的手续。无条件出售不动产应当通过公共文书进行。

此外，菲律宾法律还规定了一种特定的公证确认形式，其中不动产的出售应由两份或两份以上的产权转让证书确认。在菲律宾境外执行和确认的销售文件应提交给菲律宾大使馆进行认证。 在土地登记机关以受让人的名义签发新的产权转让证书之前，需要获得菲律宾国税局颁发的授权登记证书。

税金及其他费用

出售被视为资本性资产的房地产将征收相当于购买价格6%的资本利得税或6%该房地产的区域价格，以较高者为准。如果房地产是普通资产，卖方或房地产所有人的收入被确认为普通收入主体。

被视为普通资产的房地产销售也应缴纳相当于购买价格12%的增值税。签署证明房地产无条件出售的文件将引来相当于购买价格约1.5%的单据印花税。

此外，地方政府还对出售和转让房产方面，征收相当于购买价0.5%的地方转让税。以房地产受让人名义登记和发行新产权，需缴纳约为购买价格0.25%的登记费。